21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)張衛(wèi)平：中介行業(yè)處于快速增長(zhǎng)期

人物小結(jié)：

張衛(wèi)平，現(xiàn)任于21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域董事長(zhǎng)，他喜歡在改革中尋求公司發(fā)展方向，他沉著冷靜，對(duì)每一步的發(fā)展都是有戰(zhàn)略部署的，帶領(lǐng)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)員工依然邁著堅(jiān)挺的步伐穩(wěn)步擴(kuò)張，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的品牌越擦越亮。堅(jiān)信在市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)中求發(fā)展，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的明天一定會(huì)更好。

在2008年9月2日舉行的福建省首屆房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)創(chuàng)新發(fā)展高峰論壇上，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國(guó)總部張衛(wèi)平副總裁進(jìn)行了一場(chǎng)題為“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)”專題演講。

機(jī)遇：地產(chǎn)行業(yè)正處于高速成長(zhǎng)期

演講從張總提出的三個(gè)問(wèn)題中開始：房地產(chǎn)中介行業(yè)能給我們帶來(lái)什么；房地產(chǎn)中介行業(yè)如何才能做久做長(zhǎng)；這個(gè)行業(yè)能給我們提供些什么？隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的不斷出臺(tái)和房屋中介市場(chǎng)的不斷成熟，目前的房地產(chǎn)中介行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，可以說(shuō)每天都有新人進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，也有很多往年紅紅火火的中介公司如今已是退出了這一行業(yè)。

那么目前進(jìn)入房地產(chǎn)中介行業(yè)的時(shí)機(jī)是否成熟呢？張總是這樣為我們解釋的：從宏觀角度來(lái)看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)，GDP值年年提高，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之進(jìn)入了快速增長(zhǎng)期。按照世界銀行的分析數(shù)據(jù)表明，一國(guó)國(guó)民的住房需求與該國(guó)的人均GDP值是密切相關(guān)的。當(dāng)人均GDP值達(dá)到600美元時(shí)，對(duì)住房的需求開始起步，800－1000美元就進(jìn)入了一個(gè)高速成長(zhǎng)期，1500美元以后是一個(gè)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)期。

2004年，中國(guó)人均GDP達(dá)到了1000美元，2006年達(dá)到了1475美元！因此可以說(shuō)目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于一個(gè)黃金時(shí)期，一個(gè)真正高速發(fā)展的階段。

機(jī)遇：城鎮(zhèn)化進(jìn)程也將給房屋中介行業(yè)帶來(lái)新的商機(jī)

張總接著說(shuō)道：城市化進(jìn)程加快也為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了更廣闊的市場(chǎng)空間。2003年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率達(dá)到了40％，這對(duì)于過(guò)去幾年來(lái)說(shuō)已是一個(gè)很大的進(jìn)步，在國(guó)家“十一”五規(guī)劃下，2010年中國(guó)的城鎮(zhèn)化率將達(dá)到50％，2020年前將達(dá)到60％的水平。城市化的進(jìn)程所帶來(lái)的必然是城市舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的開發(fā)，這也將導(dǎo)致房屋交易量的增加，對(duì)于中介行業(yè)而言無(wú)疑是個(gè)極大的利好消息。城鎮(zhèn)個(gè)人住房擁有率迅速提升必將為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇。

機(jī)遇：存量房交易市場(chǎng)將成為房地產(chǎn)主導(dǎo)市場(chǎng)

談到存量房與增量房市場(chǎng)在未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)時(shí)，張衛(wèi)平副總裁給我們上了深動(dòng)的一課：“增量房的增加間接就是為存量房市場(chǎng)所服務(wù)的！新增的樓盤在未來(lái)的數(shù)年內(nèi)必然面臨著再次交易的問(wèn)題。這無(wú)疑為二手房的交易即增量房市場(chǎng)提供了大量的房源。”張總還列舉了上海、天津、重慶、北京、廣州五地的增量房與存量房交易情況以及美國(guó)、日本、香港和內(nèi)地的房存量房與增量房成交比例情況來(lái)說(shuō)明了這樣一個(gè)現(xiàn)實(shí)：中國(guó)存量房交易量尚小于增量房的交易，在發(fā)達(dá)的國(guó)家和地區(qū)的情況恰恰與此相反。這說(shuō)明中國(guó)的存量房交易市場(chǎng)前景是巨大的，是有著無(wú)限發(fā)展?jié)摿Φ摹４媪糠拷灰资袌?chǎng)在不久的將來(lái)必將成為房地產(chǎn)主導(dǎo)市場(chǎng)。

挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的現(xiàn)狀問(wèn)題

在談到當(dāng)前中國(guó)房屋中介行業(yè)的缺陷或者說(shuō)面臨的挑戰(zhàn)時(shí)，張總毫不諱言地對(duì)與會(huì)人員說(shuō)了以下幾點(diǎn)：

1.目前從事本行業(yè)的入門門檻較低，從業(yè)人員素質(zhì)不是很高，平均年齡在25到28之間，這導(dǎo)致本行業(yè)人員的服務(wù)水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)相對(duì)于歐美發(fā)達(dá)國(guó)家的從業(yè)人員水平來(lái)說(shuō)有不小的差距！他認(rèn)為：在發(fā)達(dá)的房屋中介市場(chǎng)上，房屋經(jīng)紀(jì)人年齡通常在40到50歲，都擁有著高學(xué)歷，他們不僅是你的房屋中介，還扮演著投資、置業(yè)、理財(cái)?shù)榷鄠�(gè)顧問(wèn)的角色。把房屋經(jīng)紀(jì)人這個(gè)行業(yè)做到了一種高端領(lǐng)域，因此他們的收入也是國(guó)內(nèi)的同行所無(wú)法想象的。只有提高從業(yè)人員素質(zhì)，房屋中介行業(yè)才能做大做強(qiáng)！

2．行業(yè)服務(wù)誠(chéng)信度缺失，市場(chǎng)交易集中度分散，法律法規(guī)也有待完善。目前行業(yè)內(nèi)存在的惡性競(jìng)爭(zhēng)對(duì)行業(yè)誠(chéng)信造成了很大的損害，全國(guó)通過(guò)中介達(dá)成的房屋交易不超過(guò)50％，而在美國(guó)這個(gè)數(shù)字早已超過(guò)了80％！這需要全體從業(yè)人員加強(qiáng)自律意識(shí)，同時(shí)也引導(dǎo)消費(fèi)者自律，在國(guó)家不斷完善相關(guān)法規(guī)，加大執(zhí)行力度的情況下，共同促進(jìn)行業(yè)的發(fā)展。

挑戰(zhàn)：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)正在轉(zhuǎn)型

張總提醒福州業(yè)內(nèi)同行：“當(dāng)前福州的房地產(chǎn)中介行業(yè)應(yīng)該在經(jīng)紀(jì)人類型、服務(wù)產(chǎn)品種類以及商業(yè)模式上進(jìn)行轉(zhuǎn)變！把經(jīng)紀(jì)人由簡(jiǎn)單的提供信息獲取傭金向更高層次的置業(yè)顧問(wèn)模式轉(zhuǎn)變；服務(wù)產(chǎn)品種類向一條龍的服務(wù)模式轉(zhuǎn)變，掙取更高附加值；把單一的門店模式向連鎖公司式轉(zhuǎn)變，才能體現(xiàn)品牌價(jià)值和提高客戶認(rèn)可度，在政策和市場(chǎng)的大洗牌中立于不敗之地。

未來(lái)的行業(yè)整合是一種必然，實(shí)現(xiàn)規(guī)模化、品牌化、專業(yè)化的戰(zhàn)略是必不可少的。經(jīng)營(yíng)手段信息化也要提上議程，一家好的中介公司必須有一個(gè)大型的網(wǎng)絡(luò)交易平臺(tái)（福房網(wǎng)）。實(shí)現(xiàn)門店化與網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷兩條腿走路。綜合服務(wù)成為發(fā)展方向。